Ипотека: Шаг за шагом - путь к квартире

Слово "ипотека" (hypotheca – подпорка, подставка) появилось в Древней Греции в начале VI века до нашей эры. Во времена афинского правителя Солона оно приобрело дополнительный смысл, относящийся к кредитованию.

Дело в том, что по реформе Солона, когда человек брал в долг какую-либо сумму, на границе его земельных владений устанавливали столб, т.е. "ипотеку", на котором указывали, что данная земля является залогом на такую-то сумму. Кроме того, там писали имя кредитора, а также время, когда долг должен быть возвращен. Если долг не возвращался, то земля переходила от должника к кредитору. Позже стали использовать особые книги, которые получили название ипотечных.

В России термин "ипотека" широко был известен до революции – в истории и литературе мы можем найти множество примеров того, как дворяне закладывали и перезакладывали свои имения, усадьбы и дома, чтобы получить срочно понадобившиеся деньги. После семнадцатого года по велению новых властей ипотеку упразднили и забыли.

Что такое "ипотечный кредит"?

Простыми словами. Сегодня в самом узком смысле слова ипотека – это способ купить квартиру, внеся сначала только 10-30% ее стоимости. И въехать. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-30 лет. Вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит (долг и проценты), живя уже в новой квартире.

Подробнее. Ипотека, или ипотечный кредит, – это кредит (определенная сумма денег) под залог недвижимости. Этот кредит может выдаваться на разные нужды, но в большинстве случаев его берут для покупки жилья. Это означает, что вы берете в банке нужную вам денежную сумму (кредит) под проценты и покупаете квартиру. А потом, если выплатить долг не получается, банк имеет право забрать ту недвижимость, которая была у вас заложена. Эта недвижимость, как говориться, обеспечивала ваш кредит. Залогом, например, может быть уже имеющаяся у вас квартира или та, которую вы покупаете, используя деньги банка. Это, кстати, наиболее распространенное направление ипотечного кредитования – кредит под залог приобретаемой квартиры.

Самую простую схему ипотеки можно представить так:
Берете деньги в банке -> Покупаете квартиру -> Вселяетесь -> 10-30 лет отдаете долг и проценты

И помните, что в самом начале вы вносите часть стоимости квартиры и оплачиваете дополнительные расходы, связанные со страховкой, оценкой, работой нотариуса и другими дополнительными расходами.

Чем выгодна ипотека?

Сегодня способов обрести квадратные метры существует не так много. Ипотека серьезно конкурирует со всеми, прежде всего потому, что позволяет оформить квартиру в собственность, вселиться в нее, а уж потом расплачиваться за новое жилье. Похоже на мечту Остапа Бендера: утром стулья – вечером деньги.

Цены на жилье продолжают расти. На начало 2007 года средняя цена за квадратный метр в Москве составляла 4 тыс. долларов. Самая скромная цена столичной однокомнатной квартиры – 130-180 тысяч. долларов. При таком раскладе для большинства граждан (77% жителей России нуждаются в улучшении жилищных условий) покупка квартиры стала нереальной задачей, а ипотека – единственным способом решить квартирный вопрос.

Можно, конечно, начать копить необходимую вам сумму, но при этом надо где-то жить. Хорошо, если какое-то жилье есть, в противном случае придется платить за аренду. А арендные выплаты составляют около 60-80% от ипотечных. Если же к ним прибавить суммы, откладываемые на будущую квартиру и учесть инфляцию, то получится, что ипотека гораздо выгоднее.

Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.

Банк позволяет сразу оформить недвижимость в вашу собственность. В своей квартире можно сразу и зарегистрироваться, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи. Стоимость квартиры за 15-20 лет может существенно повыситься, но размер ежемесячных платежей остается таким, какой прописан в вашем договоре. Так что покупка квартиры по ипотеке может стать выгодным вложением денег. Когда ваш долг будет погашен, вы можете продать квартиру и очень неплохо заработать.

Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

Возможности. С помощью ипотеки можно купить новую квартиру, а можно и на вторичном рынке – и не только квартиру, но также и загородный дом, таунхаус, коттедж, виллу. А можно и комнату в коммуналке. Можно приобрести недвижимость как в Москве, так и в любых регионах нашей страны, как в России, так и за рубежом. Есть варианты покупки жилья для проживания, для инвестиций. Существует также ипотечный кредит на расширение бизнеса.

ВНИМАНИЕ! Выбор кредита – сложный и ответственный процесс. Чтобы не испортить удовольствие от преимуществ ипотеки, потратьте время на изучение этой темы. Поверьте, потраченное время окупится сэкономленными средствами, а точнее – десятками и сотнями тысяч долларов.

Во-первых, вы должны владеть информацией, чтобы выбрать банк и наиболее оптимальные для себя условия кредита. Во-вторых, хорошо быть в курсе своих прав и обязанностей, не попадаться на рекламные завлечения и предложения подозрительных посредников. В-третьих, нужно знать, на какие моменты стоит обращать особое внимание при заключении ипотечной сделки.

Сегодня в СМИ регулярно публикуются материалы обо всем, что связано с кредитованием и ипотекой. На сайтах банков вы можете найти описание программ кредитования, а придя в банк – проконсультироваться со специалистом. Но если перед этим, вы уже будете, что называется, в материале, то и консультация пройдет намного эффективнее.

Предлагаем вашему вниманию базовую информацию о процессе получения ипотечного кредита. Мы разделили этот процесс на десять этапов.

Первый этап. Подготовительный.

Сразу практический совет. Первым делом заведите себе блокнот и записывайте в него все вопросы о возможном кредите и квартире, которые будут у вас возникать на подготовительных этапах. При хорошей подготовке вопросов должно быть много, и вам будет удобнее разговаривать с сотрудниками банков и агентств, если все нюансы дела будут "под рукой".

Для начала вам необходимо оценить свои возможности, которые обеспечат получение кредита. Ведь банк не выдает деньги каждому встречному – кредитор должен быть уверен, что вы в состоянии будете с ним расплатиться. Ответьте для себя на следующие простые вопросы:

1) Является ли ваш доход стабильным?
2) Способны ли вы подтвердить свою платежеспособность? От вашего дохода, главным образом, и зависит то, сколько денег вам могут дать. Как правило, принимается в расчет совокупный доход супругов. Если заемщик еще молод (19-25 лет), то могут принять на рассмотрение и помощь родителей.
3) Какой первоначальный взнос вы готовы внести? В разных банках эта сумма составляет от 15 до 50%. Сейчас появилась ипотека и без первоначального взноса. Если вы планируете продать имеющееся жилье в счет первоначального взноса, то важно, обременена ли квартира правами несовершеннолетних.
4) Готовы ли вы оплатить все расходы на оформление и страховку.
5) Сколько (по предварительным подсчетам и представлениям) вам не хватает для приобретения желаемой недвижимости? То есть, какую сумму вы хотите взять в банке в кредит?
6) Какой размер ежемесячного платежа в счет погашения кредита считаете приемлемым? Он не может превышать 40% вашего ежемесячного дохода.
7) Сколько лет вы готовы выплачивать кредит?
8) Уверенны ли вы, что у вас хватит терпения и времени самостоятельно заниматься ведением вашей ипотечной сделки – искать программы, нужную недвижимость, собирать комплект документов?

Второй этап. Изучение рынка и подбор программы.

Если вы склоняетесь к тому, чтобы доверить всю черную работу специалисту, то есть несколько вариантов дальнейших действий.

Можно воспользоваться услугами Ипотечного Брокера. Брокер – это финансовый аналитик, который ищет и анализирует информацию относительно кредита. В результате, вы, затратив определенную сумму (около 1% от полученного кредита), можете сэкономить, десятки тысяч долларов, за экономию на времени, на процентах и удобных условиях. Однако, тут есть и свои нюансы. Некоторые брокеры работают только с определенными банками. С одной стороны, банки верят своим посредникам и предоставляют им более развернутую информацию, чем вы можете найти в интернете, а с другой – лично вам программы данного банка могут быть не так уж выгодны.

Можно воспользоваться услугами Агентства недвижимости/ Риелторского агентства, если при нем есть ипотечный отдел. В агентстве можно получить консультацию, которая, как правило, бесплатная, если вы заключаете договор на оказание риелторских услуг. Такой специалист, как кредитный менеджер, довольно часто проходит аккредитацию в банке или посещает специальные тренинги. Сотрудник агентства недвижимости в курсе всех изменений банковских программ и сможет быстро подобрать для вас удобную схему кредитования. Он работает параллельно с риелтором, который подбирает вариант квартиры. Но бывает и так, что агентство оказывается просто компанией при определенных банках, получающей процент за проданные кредиты.

Если же вы готовы заняться ипотечной сделкой сами, то для вас следующим пунктом станет...
Выбор ипотечной программы. Этот процесс бывает весьма длительным и трудоемким. В настоящее время существует множество ипотечных программ, которые различаются по следующим позициям:

– процентная ставка
– срок кредитования
– требования к заемщику (особенно к подтверждению доходов)
– требования к приобретаемой квартире
– требования к процедуре оформления сделки и формам договоров
– требования по страхованию и погашению кредита
– дополнительные расходы

а) Процентная ставка кредита (т.е. какой процент будет начисляться на ваш долг). В России, как правило, все ставки фиксированные, а не плавающие, т.е. они не меняются в течение срока погашения кредита. Но иногда банки объявляют о том, теперь у них ставка стала ниже. Узнайте, предусмотрено ли программой снижение ставки по ранее полученным кредитам. Это должно быть оговорено в кредитном договоре.

б) Срок, на который выдается кредит. Здесь же стоит посмотреть информацию о досрочном погашении. Как правило, заемщику нельзя погасить долг в первые 3-6 месяцев. В дальнейшем некоторые банки оговаривают определенный штраф за досрочное погашение. О своем намерении вы должны предупредить банк в письменной форме за 5-20 дней.

в) Основное требование к заемщику – это его доход. Оцените его сначала сами по нескольким критериям – возможности накопления, размеру и возможности подтверждения. Возможность накопления означает, что у вас получается жить не "от зарплаты до зарплаты", а откладывать часть средств. Мировой опыт кредитования показывает, что если вы ежемесячно имеете возможность откладывать 30-40 % от суммы ваших доходов, то можете рассчитывать на ипотечный кредит.

Размер дохода должен быть достаточным, чтобы вы смогли взять необходимую сумму кредита. Если банк в рекламе своих программ заявляет, что максимальная сумма кредита составляет, например, 500 тыс. долларов, это не значит, что вы можете на них рассчитывать. Сумма выдаваемого кредита на прямую зависит от вашего дохода. При этом помните, что размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40 % ваших доходов после налогообложения.
Любой банк заинтересован так же в способности подтвердить доход документально. По возможности подтверждения доход разделяют на:

-"белый" – подтвержденный документально, с которого взимается подоходный налог;
-"серый" – такой, который выплачивается "в конверте", а не по ведомости начисления зарплаты, сведения из которой сообщаются в налоговый орган, и с которого налоги не взимаются.

В каждом банке необходимо уточнить, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2 НДФЛ (которая представляется работодателем в налоговую инспекцию), или же вы сможете предъявить справку по форме банка.

Более выгодные условия кредитования получат обладатели подтвержденного дохода. У остальных затребуют дополнительные подтверждения платежеспособности. Обычно заемщикам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками.

Определите, какими активами и дополнительными преимуществами вы обладаете. Самый распространенный вариант – имеющееся в вашей собственности жилье. Оно также может быть использовано в качестве первого взноса по кредиту (многие банки предлагают такие схемы). Активами являются денежные сбережения, хранящиеся в банке или дома, земля, оформленная в вашу собственность.

Банк также интересуется возрастом, семейным положением, состоянием здоровья и прочее. Возраст заемщика по обычному правилу должен быть не менее 18 лет, а к моменту возврата кредита не достигать пенсионного возраста. Но могут быть и исключения. Например, если вы – руководитель предприятия, владеете собственным бизнесом, банк может выдать кредит и после достижения вами пенсионного возраста. Но знайте, что отчисления на страхование в этом случае будут выше. Возраст также может не учитываться, если у заемщика, который "не проходит по возрасту", есть молодой супруг, оформленный в качестве Созаемщика.

Чем выше сумма кредита, тем больше требований предъявляется к вашему здоровью, и тем больше обследований вам придется пройти. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет вам в страховании, считая вас недостаточно здоровым, то банк может также отказать в выдаче кредита.

Гражданство заемщика принципиального значения не имеет. Главное для банка – где заемщик получает доход: если на территории России (т.е. если может подтвердить его налоговой декларацией, оформленной по российским стандартам), то для банка он подходит в качестве заемщика. Если же основной доход находится в другом государстве, необходимо будет предъявлять дополнительные доказательства своей платежеспособности.

Профессия тоже может быть определяющим фактором в предоставлении кредита. В некоторых банках существует список профессий, в соответствии с которым работающим по этим профессиям заемщикам может быть отказано в предоставлении кредита.

Немного повысить свои шансы на получение кредита можно, подав заявку с Созаемщиком. Созаемщик требуется банку как дополнительная гарантия своевременного возврата кредита. Созаемщиками могут быть только супруги. Другие члены семьи могут выступать в качестве поручителей.

г) Требования к приобретаемой квартире. Оцените требования к жилому помещению, которые выдвигает тот или иной банк. Требования могут быть технического и юридического характера.

Например, здание, в котором расположен предмет залога, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, не находится в аварийном состоянии, не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Уточните требования к году постройки и серии дома.

На практике, если вы хотите приобрести квартиру на вторичном рынке, выбирайте ее в качественных домах с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией, электричеством и т.п.). При этом желательно, чтобы квартира была свободной (т.е. все, ранее проживающие там, сняты с регистрационного учета), поскольку некоторые банки не предоставляют кредит под "альтернативное жилье", включенное в цепочку сделок купли-продажи.

Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами. При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ, подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом, должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Для приобретения квартиры в строящемся доме банк может предложить вам кредит, по которому процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру будет выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья. К тому же следует уточнить, на каком этапе строительства должен находится дом, чтобы банк дал разрешение на кредитование.

д) Оцените процедуру оформления кредита и ипотечной сделки. Обратите внимание на:

– наличие различных вариантов расчетов с продавцами. Если в банке действует только безналичный расчет, то бывает сложно убедить продавцов квартиры в гарантированном получении средств.
– сроки рассмотрения заявки заемщика, сроки оформления и сроки выдачи кредита – после того, как все документы предоставлены
– порядок оформления ипотечной сделки и расходы на это.
– какие действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев? (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени). Обычно, банки требуют от Вас заблаговременного оповещения о Вашем намерении задержать платеж.

е) Погашение кредита

Дело в том, что кредит можно выплачивать по-разному. Можно равными долями в течение всего срока – это аннуитентный платеж. Тогда, взяв кредит, например, на 10 лет, каждый месяц вы будете вносить одинаковую сумму. Эта сумма состоит из основного долга и процентов, которые начисляются на весь долг срезу. И тут есть нюанс: в первые месяцы оплаты ваша сумма будет состоять на 10% из основного долга и на 90% из процентов. Постепенно доля процентов будет становиться все меньше, а доля долга все больше. Но лично для вас это не играет большой роли, главное, что сумма каждый месяц одинаковая и вам легко планировать семейный бюджет.

Это делается для того, чтобы кредитору не потерять свои проценты, если, например, заемщик решит перекредитоваться в другом банке. То есть, сначала банку возвращается его прямая прибыль, а потом уже сумма кредита.

Существует еще и так называемый дифференцированный платеж. Он тоже состоит из суммы долга и процентов, но тут каждый месяц сумма вашего платежа становится чуть меньше. Это происходит потому, что составляющая основного долга каждый месяц одинаковая, а проценты начисляются каждый раз на ту сумму, которую вам осталось выплатить. Соответственно, по мере выплат общая сумма вашего долга уменьшается, и сумма процента становится ниже.

Кроме того, важно, в какой валюте вы будете погашать кредит. Если вы получаете заработную плату в рублях, то вам придется ежемесячно терять определенную сумму за счет разницы в курсах при покупке и продаже доллара / евро.

ж) Дополнительные расходы зависят от выбранной программы кредитования, размера кредита, выбранного банка и последовательности платежей. В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут поднять стоимость жилья еще на 5-10 тысяч. долл.

1) расходы до оформления кредита:
– комиссионные ипотечному брокеру (агентству недвижимости) за помощь в оформлении квартиры и за подбор квартиры – 2-6 %от стоимости квартиры;
– оплата услуг оценочной компании – 100-150 долларов;
– плата банку за рассмотрение заявки на получение кредита – до 150 долларов.

2) расходы во время оформления кредита:
– страховая премия – от 0,8 % до 1,5 % от суммы кредита за каждый вид страхования;
– первый взнос по кредиту – от 15 до 30 % от стоимости квартиры;
– пошлина нотариусу за удостоверение сделки купли-продажи или помощь в составлении договора в простой письменной форме – от 9 000 рублей;
– комиссия банку за выдачу кредита – от 0,9 % до 1,5 % от суммы кредита;
– плата за аренду банковской ячейки – в среднем 50 долларов;
– пошлина за государственную регистрацию сделки купли-продажи – до 7 000 рублей;

3) расходы после оформления кредита:
– ежемесячные платежи в счет погашения кредита (зависят от срока кредитования, суммы кредита и процентной ставки);
– отчисления на страхование – от 0,8 % до 1,5 % от остатка кредита за каждый вид страхования;
– налог на имущество.

Третий этап. Подготовка документов

Итак, вы выбрали банк. Одобрят ли вас как заемщика, напрямую зависит от грамотного заполнения документов, предоставляемых в банк, и их правильной комплектации. В принципе, все списки документов можно посмотреть на сайтах в Интернете. Все вопросы по документам вы можете задать при первом же общении с сотрудниками банка – когда придете на консультацию. Но не помешает заранее ознакомиться с этим вопросом и начинать разговор, будучи уже "в курсе".

Приведем своего рода "универсальный пакет документов", который обычно применятся в банковской практике, однако еще раз заметим, что он не является достаточным и исчерпывающим. Для получения ипотечного кредита, необходимо подготовить два пакета документов:

1) документы для одобрения вопроса о выдаче кредита
2) документы для одобрения объекта недвижимости

Список документов, необходимых для рассмотрения Вопроса о Выдачи Кредита (для Заемщика, работающего по найму)

Основные документы:

1.Заявление-анкета Заемщика на получение кредита (по форме Банка). Самый главный документ.
2.Копия паспорта Заемщика (все страницы, включая пустые).
3.Копия трудовой книжки Заемщика, заверенная работодателем.
4.Копия трудового договора (при наличии).
5.Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается работодателем по форме № 2-НДФЛ) и/или справки с места работы произвольной формы о размере среднемесячного заработка (за вычетом удержаний) за период не менее 6 месяцев или за фактически отработанное время на последнем месте работы (форма справки согласовывается с Банком).
6.При наличии дополнительного дохода от других организаций: трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.
7.Копия документа о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, свидетельство о рождении детей, брачный договор – предоставляются в Банк при наличии).

Дополнительные документы:

1.Копия документов об образовании.
2.Копия военного билета (для лиц призывного возраста).
3.Копия водительского удостоверения.
4.Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
5.Копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества (квартира, дача, земельный участок, автомобиль, ценные бумаги, документы, подтверждающие остатки на банковских счетах и т.п.).
6.Копии документов, подтверждающих регулярные доходы от страховых выплат, процентов по депозитам, сдачи имущества в аренду и т.п.
7.Копии документов по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам (кредитные договоры, договора займа, справки от кредиторов и т.п.).

Индивидуальным образом решается вопрос о предоставлении кредита владельцам бизнеса. Список документов будет зависеть от конкретной ситуации.

Если какого-то документа нет, или возникают трудности с его получением, надо просто позвонить сотруднику и попытаться решить вопрос. Как правило, банки ограничиваются письменным объяснением по ряду документов.

Заявление заемщика, которое прилагается к пакету документов, является основным при принятии решения. Заявление-анкета подписывается собственноручно заемщиком и созаемщиком. Указывайте здесь максимальную сумму кредита, которую вы рассчитываете получить. Скомплектованный пакет документов следует сдать сотруднику банка. Сотрудник на этой заявке должен поставить дату приема документов. Как правило, в этот же момент вы оплачиваете рассмотрение заявки.

Четвертый этап. Получение одобрения банка.

В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут поднять стоимость жилья еще на 5-10 тысяч. долл.

Можете воспользоваться сайтом в Интернете и отправить по электронной почте заявку в банк, после чего сотрудник банка свяжется с вами. Можно позвонить в один из банков по телефону горячей линии или ответственному сотруднику. Можно обратиться в риелторскую компанию и заключить договор оказания консультационных услуг на всех этапах ипотечного кредитования.

Сотрудник банка назначает вам время встречи (20-30 мин). Подготовьте вопросы заранее. На встречу желательно прийти со справкой с работы, чтобы сотрудник сразу мог оценить размер дохода. В ходе консультации вам расскажут о процессе получения кредита, уточнят ситуацию по вашим доходам и первоначальному взносу, выслушают ваши пожелания по поводу условий кредита. Кроме того, вам рассчитают предварительную сумму кредита и стоимость квартиры.

На консультации вам должны выдать: 1 – список документов, 2 – памятку клиенту и информацию по банку, 3 – заявление-анкету для получения кредита.

Банку не нужна лишняя работа. Поэтому, если у сотрудника возникнут сомнения в вас как в заемщике, то он вам об этом скажет сразу. Четко уясните, какие именно критерии вызывают сомнение. Почему – это вам могут четко и не сказать, но какие пункты не устраивают – это услышать вполне реально. Тогда можно либо изменить что-то в этих пунктах, либо обратиться в другой банк.

Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета – ответственная процедура, которая становится все формальнее.

Деньги банк дает далеко не всем. Надо быть к этому готовым. Но прежде чем отказать или дать добро, сотрудники банка тщательнейшим образом изучат информацию о ваших доходах, имеющемся в собственности имуществе, кредитной истории, трудовом стаже и т.д. Рассмотрение заявки может занять от трех дней до одного месяца. Нормальный пеирод – одна-две недели. На основании полученных данных будет принято решение о возможности выдачи кредита и его размере.

Как пишет журнал "Финанс", практически невозможно получить кредит фрилансерам, живущим на гонорары: их заработки хотя и велики, но нестабильны, и банки предпочитают не рисковать. В категорию "нежелательных заемщиков" попадают также работники казино и ресторанов (за исключением шеф-поваров), так как в этих областях очень высока ротация кадров. Большинство банков не особенно охотно кредитует и частных предпринимателей.

Идеальный портрет современного заемщика приблизительно таков: россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, с высшим образованием, семьей, детьми, перспективной профессией и стажем на последнем месте работы не менее полутора лет, имеющий в собственности квартиру, дачу, машину и акции-облигации, приносящие дополнительный доход. Вы узнали себя? В таком случае добро пожаловать в банк.

Заемщику, конечно же, хочется знать: какая информация хранится в его досье и не закралась ли туда ошибка, способная впоследствии добавить проблем?

Закон позволяет гражданам ознакомиться с кредитной историей. Раз в год это можно сделать совершенно бесплатно, а за деньги (стоимость услуги составляет около 450 рублей) – неограниченное количество раз.
Узнать, в каком кредитном бюро хранятся ваши персональные данные, можно будет на интернет-сайте Банка России (http://www.cbr.ru/), отправив электронный запрос. Но пока эта система работает в тестовом режиме.

Так что любопытствующим заемщикам придется идти в банк. Закон разрешает обратиться в любой банк или любое БКИ. Там понадобится написать заявление и предъявить паспорт (подробнее – см. схему).

Если же в досье, на ваш взгляд, закрались неточности, придется снова писать заявление в кредитное бюро. Оно сделает запрос в банк, там обязаны все проверить: поднять договоры, платежи. Только после этого банк дает кредитному бюро указание, исправлять кредитную историю или нет.

Если же банк ответит, что клиент не прав, тогда заемщик вправе обратиться в суд с иском к бюро кредитных историй. Оно привлечет банк в качестве соответчика. И уже судья решит, нужно ли исправлять вашу кредитную историю или нет.

Хлопотно! Но, как уверяют специалисты, ошибки в кредитных историях – дело исключительно редкое. А пользу от работы кредитных бюро нам обещают сказочную, правда, пока только в перспективе: аккуратный заемщик будет гарантированно иметь кредит под меньший процент, больше платить придется недобросовестным заемщикам. Как показал международный опыт, в странах, где появлялись кредитные бюро, за первые 2 – 3 года их работы ставки снижались на 3 – 7 процентов.

Так заемщик может узнать о своей репутации:

Существуют традиционные причины отказа. Например, когда информация в документах не соответствует информации в заявке. Сведения нужно указывать везде точные. Если есть какие-то расхождения с документами, лучше пояснить причину расхождения (это может касаться фактического места жительства или фактического дохода, например). Отказ может возникнуть в том случае, если банк не может найти информацию о фирме-работодателе в публичных источниках информации.

Подозрительным является несоответствие образования и квалификации выполняемым обязанностям и должности. Так что предоставьте как можно больше документов о квалификации, включая характеристику с работы, в которой перечислялись бы ваши навыки и умения. На основании сведений о должностных обязанностях составляется впечатление о вашей роли в фирме.

Прокомментируйте записи в трудовой книжке, особенно то, что касается пропусков в стаже.

Существенно влияет на решение банка и то, как вы себя ведете. Если с самого начала вы выказываете небрежность в сборе документов, грубость, постоянно опаздываете или сильно нервничаете по каждому вопросу, то сотрудники могут и отказаться от общения с вами. Проблемы на протяжении 10-15 лет не нужны никому.

Скомплектованный пакет документов следует сдать сотруднику банка. Сотрудник на этой заявке должен поставить дату приема документов. Как правило, в этот же момент вы оплачиваете рассмотрение заявки. Решение о выдаче кредита принимает кредитный комитет. Это коллегиальный орган банка. Люди, которые сюда входят, принимают решение о вашей платежеспособности на основе заявки и документов.

Если решение положительное, вам вручат уведомление с основными условиями кредита, сроком действия этого решения (как правило, 3-4 месяца) и требованиями к квартире. Данное уведомление понадобится риелторам и оценщикам – чтобы быть уверенными, что действительно претендуете на кредит.

Решение может быть условно положительным. Банк может потребовать дополнительное поручительство по кредиту (от фирмы-работодателя, например) или отложить рассмотрение дела на некоторый срок, если заемщик работает по данной специальности недолгое время.

Пятый этап. Поиск квартиры

На эту процедуру Вам может быть выделено время до 3-4-х месяцев. Этого вполне достаточно, для того чтобы выбрать жилье. Лучше не растягивать это удовольствие слишком долго, поскольку цены быстро растут. За два месяца цены могут вырасти на 3-5 %, а это существенно.

Итак, у вас на руках уведомление банка о положительном решении по кредиту и требования к квартире и списку документов на нее. Кроме того, вам понадобятся формы договоров, оформляемых в процессе ипотечной сделки. Также получите в банке список контрагентов – риелторских, оценочных и страховых компаний, нотариусов – с указанием контактных телефонов.

Заметим, что уже на пятом этапе весьма целесообразно воспользоваться услугами риелторов, прошедших обучение по программе банка. Дело в том, что процедура сделки очень сложная и многоступенчатая. Заемщику, как правило, трудно организовать свою деятельность на всем протяжении этого процесса. А раз заемщик сам с трудом себе представляет, что за чем идет и как работает, то ему трудно будет убедить продавцов квартиры оформить продажу через ипотеку – особенно, если продавцы нужной вам квартиры не имели дела с ипотечным кредитованием.

Риэлторы выступают посредниками между продавцом и банком, помогают собрать документы на квартиру, провести оценку и предстраховую экспертизу, получить разрешение в органах опеки, получить регистрацию в органах юстиции. Риэлторы организуют проведение расчетов между продавцом и покупателем-заемщиком.

Шестой этап. Сбор документов по квартире

Вы нашли квартиру, в которой вы планируете жить, и которая должна стать залогом банка. Согласно списку документов, который вы получили в банке, вам нужно будет предоставить две группы документов: информацию о самой квартире и информацию о продавцах квартиры.

Информация о квартире.

Паспорт ПИБ, составленный в текущем году.
Отчет независимого оценщика – аккредитованной банком оценочной компании. Здесь содержатся сведения о рыночной стоимости квартиры. При этом не учитывается стоимость встроенной мебели, сантехники, а также особого дорогостоящего ремонта.
Возможна дополнительная справка о дате капитального ремонта, степени износа и т.п.
Правоустанавливающие документы по квартире – на основании которых продавец владеет данной квартирой: договор приватизации, купли-продажи, свидетельство на наследство и т.п. Обязательно прилагается справка из Росрегистрации (учреждение, где регистрируются все сделки), подтверждающая, что продавец владеет данным помещением и у помещения нет обременений.
Заключение предстраховой экспертизы. Эта экспертиза проводится для определения юридической чистоты квартиры. Устанавливается, можно ли страховать такую квартиру: проверяются предыдущие сделки, кто здесь зарегистрирован, возможны ли претензия третьих лиц и т.п.

Информация о продавцах квартиры.

Паспорта и свидетельства о рождении собственников квартиры.
Форма 9 (вы писка из домовой книги) и Форма 7 (характеристика помещения)
Разрешение органов опеки и попечительства – если право собственности имеют несовершеннолетние.
Согласие супруга на продажу квартиры – если продавец состоит в браке.

Исходя из особенностей конкретного объекта недвижимости, возможно требование о предоставлении дополнительных документов.

Седьмой этап. Согласование параметров сделки

Это один из самых сложных моментов в ипотечной сделке. Здесь банк, исходя из оценочной стоимости квартиры рассчитывает окончательную сумму кредита. Например, ознакомившись с вашими документами, вам сказали, что могут дать сумму до 28 тыс. у.е

При этом квартиру оценили в 35 тыс. у.е., а продавец требует 40 тысяч.
Соответственно, 40 тыс. – 28 тыс. = 12 тыс. Заемщик думает, что ему нужно найти 12 тыс. у.е. для первоначального взноса.

Но размер кредита – это не та сумма, которую вам могут дать, а та, что составляет около 70% от оценочной стоимости квартиры.
70% от 35 тыс. у.е. = 24 500 у.е. Именно таким и будет размер кредита, т.е. на 3500 у.е меньше, чем банк заявил после проверки вашей платежеспособности.

Далее нужно обратить внимание на порядок расчетов с продавцом. Этот процесс жестко регулируется действующим законодательством.
Средства кредита поступают на лицевой счет заемщика (счет вклада до востребования) – так называется рублевый счет, открываемый физическим лицом в банке. В кредитном договоре указывается, что кроме как на приобретение конкретной квартиры, эти деньги потратить ни на что нельзя. Кредитный договор действует с момента его подписания (в отличие от договора займа).

Существуют три распространенные схемы расчетов между покупателем и продавцом.

Безналичные расчеты. После регистрации сделки в Росрегистрации средства перечисляются на лицевой счет продавца. В этом случае не нужно платить за аренду ячеек, конвертацию и т.п.
Наличные расчеты. После регистрации сделки заемщик снимает деньги со своего лицевого счета и наличными отдает продавцу квартиры. Есть и другой вариант. Арендуется банковская ячейка. Еще до регистрации сделки деньги в ячейку закладываются деньги. Надо признать, что безналичные расчеты гораздо лучше защищены законодательно.
Расчеты с использованием аккредитивов. Эта схема объединяет наличные и безналичные расчеты. Банк обязуется предоставить определенную сумму денег в определенный момент.

Сотрудник банка согласовывает все условия сделки с заемщиком и с продавцом квартиры. Как прпавило, при этом присутствует еще риелтор со стороны продавца и риелтор со стороны заемщика. Лучше всего, если окончательная встреча проводится в банке, он азанимает 20-30 минут. Если банк ответственно подходит к данной процедуре, то на момент встречи сторонам предлагаются на ознакомление проекты трех основных договоров: Договора купли-продажи, Кредитного договора и Договора страхования (с указанием параметров конкретной сделки).

Восьмой этап. Оформление ипотечной сделки и расчеты с продавцом

Рассмотрим основные договоры, применяемые при оформлении ипотечной сделки.

Договор комплексного ипотечного страхования. Он объединяет в себе три вида договора страхования: риск утраты жизни и трудоспособности, риск утраты права собственности, риск повреждения предмета залога. Оплата страхования составляет от 0,8% до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. К этому договору прикладывается график платежей, в котором указывается сумма ежегодного страхового платежа и срок его внесения. В договоре участвуют три стороны: страхователь (заемщик), Страховщик (страховая компания) и Выгодоприобретатель (банк).

Кредитный договор. Здесь оговариваются все условия предоставления и погашения кредита. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (информационный расчет). Здесь же указывается, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Стороны по договору: Заемщик и Кредитор (банк).

Договор купли-продажи квартиры. Это двусторонний договор между продавцом и покупателем. Здесь указывается порядок расчетов, порядок передачи квартиры, снятия с регистрационного учета продавца и др. Дополнительно указывается, что квартира приобретается с помощью кредитных средств. Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения.

Закладная. Это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки (идет вместе с договором купли-продажи). Содержит информацию о предмете залога и порядке погашения кредита. Закладная составляется сотрудником банка или нотариусом, а заемщик ставит свою подпись.

Договор поручительства. Нужен в том случае, если в сделке участвует поручитель заемщика. Стороны по договору: Поручитель и Банк.

Теперь, наконец, настало время рассмотреть порядок оформления ипотечной сделки.

• Сначала между заемщиком и страховой компанией и банком заключается договор страхования. В банк предоставляются все экземпляры договора и копия квитанции об оплате по договору страхования. После этого один экземпляр отдается заемщику.
  
• Заемщик оплачивает комиссию за выдачу кредита (может называться "за открытие ссудного счета", "за проведение платежей"). В банке происходит подписание кредитного договора. Заемщик подписывает предварительный график платежей. После выдачи кредита заемщик подписывает окончательный график платежей по кредиту. Договор поручительства оформляется до подписания кредитного договора.
  
• Оформление документов по расчетам. При безналичных расчетах – это документы на открытие лицевого счета продавца и распоряжения по переводу на него средств. При проведении расчетов через ячейки – это подписание договоров аренды ячеек и условий доступа к ним. При аккредитивных расчетах – оформление аккредитива.
  
• Передача первоначального взноса за приобретаемую квартиру. Обычно это делается через ячейку. Оформление расписок на получение первоначального взноса.
  
• Заключение договора купли-продажи квартиры. Либо двухстороннего, с указанием на возникновение ипотеки, либо трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки. Заключение договора может происходить в банке или нотариальной конторе. Составляется Закладная, если это предусмотрено программой банка.
  
• Регистрация сделки в учреждении юстиции. После Сделки все документы, касающиеся Сделки передаются в Регистрационную Палату РФ. Там они рассматриваются государственными чинами на предмет регистрации. В зависимости от того, какую квартиру Вы приобретаете (первичное жилье или вторичное) порядок предоставления документов изменяется. Результат: Получение документов о Регистрации, о Ваших правах собственности (Сертификат на право собственности). Регистрация оплачивается, ее стоимость зависит от срочности. Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели, которая в Москве стоит чуть больше 12 тыс. руб. Обычная регистрация длится месяц и обходится дешевле. Можно выдать доверенность на эту операцию риелтору или иному доверенному лицу, которое будет стоять в очереди и грамотно заполнит заявление на подачу документов. Проверьте, чтобы в регистрационных записях было все правильно, или сразу же сдайте документы на исправление технической ошибки.
  
• Расчеты с продавцом квартиры. Расчеты подтверждаются расписками продавца в получении денежных средств (наличный расчет) или выписками с соответствующих счетов (безналичный расчет).
  
• Составление акта приема-передачи квартиры, при необходимости – снятие продавцов с регистрационного учета. Документы, подтверждающие выполнение условий договора, должны быть представлены в банк.
  

Девятый этап. Переезд в новую квартиру и начало погашения долга

Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как покупатель забирает деньги из ячейки. Все, сделка закончена, можно въезжать в квартиру.
Самый долгожданный момент. Слов нет – одни эмоции! О возможностях погашения и видах платежей мы уже говорили выше.

Десятый этап. Окончание выплат

Долг погашен? Банк направит в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о том, что вы выполнили свои обязательства. Кстати, не забудьте проконтролировать, чтобы вам закрыли кредитную карту, особенно если кредит был погашен досрочно. Иначе придется ходить в должниках, несмотря на то, что долг был выплачен до последней копейки.

Вот теперь все в порядке – можно праздновать новоселье. Этот момент, безусловно, будет самым счастливым – вы станете полноправным собственником своей квартиры.

Источник: Credit.ru