Ипотека: Как украсть квартиру у банка?

В США за 2006 г., по данным Американской ассоциации ипотечных банков, мошенники обманули кредитные организации на $946 млн, или 0,58% от всех выданных ипотечных ссуд. В относительном выражении немного, но абсолютные цифры впечатляют. Причем надо учесть, что это данные самих банкиров, которым очень невыгодно признаваться в своих «промахах». Так что весьма вероятно, цифры занижены, причем в несколько раз.
В России точной статистики по кредитным мошенничествам нет, и появится она, видимо, нескоро. Поймать жулика весьма непросто, ведь нужно еще доказать, что неплатежи по кредиту и другие его действия носят злонамеренный характер. К тому же банки до последнего стараются уладить вопрос «полюбовно» и часто даже готовы списать часть долга, дабы не доводить дело до суда. Поэтому уголовных дел по кредитным аферам в российской практике пока очень мало. Между тем максимальное наказание за мошенничество, предусмотренное Уголовным кодексом, – 10 лет лишения свободы плюс штраф до 1 млн рублей (ч. 4, ст. 159).
Доля невозвратов в ипотечном кредитовании приблизительно оценивается в 2-3%. При этом, по данным «РКБ-Кредит», доля намеренных невозвратов в общем объеме просроченной кредитной задолженности в России составляет на сегодня около 15%. В результате получается, что доля ипотечного мошенничества на российском рынке - 0,3-0,5%. Цифра весьма приблизительная, но дающая общее представление. Это чуть меньше, чем в Америке, известной весьма лояльным отношением к «ипотечникам», но все же больше нуля - несмотря на все уверения банков в надежности и «железобетонной» обеспеченности ипотечных кредитов.

Работа для профессионалов

Как же можно обмануть банк? Настоящего успеха в этом деле способны добиться только «профессионалы», хорошо знакомые с предметом и обязательно имеющие сообщника: оценщика, страховщика, сотрудника кредитной организации. Чаще всего работает целая преступная группа, имеющая своих людей сразу в нескольких структурах. Вот примеры обманных схем, удачно сработавших в Америке:
1. Однажды ФБР обнаружило офис брокера, оборудованный несколькими телефонами, подключенными к разным линиям. Каждый аппарат был помечен табличкой-инструкцией - как отвечать на звонок: от лица оценочной компании, работодателя и т. д. Таким способом контора сумела сфабриковать около сотни кредитов на несуществующих граждан. Ясно, что без помощи сотрудников банка схема бы не сработала - слишком много фальшивых документов пришлось создать и одобрить.
2. Застройщик желает быстрее распродать залежалый товар и обещает вернуть покупателям 20% стоимости дома. В банке об этом не знают, оценщик подкупается. В результате клиент получает кредит на всю стоимость жилья, заключает сделку, а затем получает от застройщика обещанные 20%. После этого он может смело объявить себя банкротом… Реальная стоимость залога оказывается ниже и суммы кредита, и даже 80% от нее (застройщик тоже получает свою выгоду от аферы).

Игорь Пустошило: У нас такая схема не сработает. Нет таких застройщиков. Все застройщики региона известны банкам, которые занимаются ипотечным кредитованием. Известны их финансовые документы и балансы. Эти застройщики сидят в очередях к банковскому руководству, чтобы получить кредиты для развертывания нового строительства. Понятно, что они с удовольствием избавились бы от непроданного жилья, но скинуть его на баланс банка, вступив в сговор с покупателями? Слишком сложно, да и незачем. Застройщики-аферисты кидают не банки, а непосредственно покупателей в лице «обманутых дольщиков».

А вот примеры уже из российской действительности. В прошлом году были задержаны работники одного из крупнейших российских банков, которые за вознаграждение скатывали задолженность заемщикам. В базу данных вносились новые сведения, и должник становился «чист» перед банком. Теперь мошенникам грозит до 6 лет лишения свободы (ч. 3 ст. 159 УК), а заемщикам придется выплатить весь долг сполна, без учета уплаченных «взяток».

И.П.: Просто так списать ссудную задолженность – беспросветная глупость. Все равно это тут же вылезет в балансе банка. Если вы решили таким образом смошенничать, нужно полностью подделать весь цикл платежа: приход денег от клиента через кассу или безналом, списание долга с его ссудного счета; подделать кассовые журналы и приходные ордера. Это практически нереально. Так что обычный работник кредитного отдела, списавший за взятку ссудную задолженность, очень быстро окажется на нарах. Что и подтверждает вышеописанный пример.

В 2006 г. была задержана группа лиц, которые обманывали банки, закладывая чужую квартиру и подделывая на нее документы. Таким образом, один и тот же объект оказался заложенным сразу в трех местах. Схема проста: на уже заложенную недвижимость оформлялся липовый договор купли-продажи, и новый «собственник» опять ее закладывал. Чтобы провернуть эту операцию, жуликам потребовалось изготовить множество поддельных документов, включая свидетельства о собственности, фальшивые паспорта «покупателей» и т.д.

И.П.: Очень много документов надо подделывать. Паспорта не только покупателей, но и продавцов. А еще нужно подкупать оценщика из компании, предложенной банком. Это непросто – ведь после такой сделки он тут же потеряет работу и лишится лицензии, поэтому сумма должна гарантировать ему безбедное существование в течение долгого времени.

О вреде скупости

Более простой, но менее прибыльный способ кредитного жульничества – подкуп оценщика. Его используют не только для обогащения, но и в случае, к примеру, отсутствия средств на первоначальный взнос. Допустим, банк требует, чтобы заемщик внес не менее 10% от стоимости квартиры – скажем, от $250 тыс. Оценщик за $10 тыс. соглашается оценить объект в $300 тыс. В результате банк перечисляет заемщику $270 тыс. (90%). Этой суммы хватает и на полную оплату жилья, и на гонорар оценщику, и еще $10 тыс. в остатке. Правда, ссуду придется возвращать сполна…

И.П.: Смешное мошенничество – в результате отдать придется все, включая и траты на взятки. Только с большей суммы придется платить большие проценты. Кроме того, деньги из ячейки (сумму, записанную в договоре купли-продажи - пресловутые $300 тыс.) забирает продавец. Как вы собираетесь взимать с него разницу? Еще и с ним делиться?

Очень опасны для банка кредиты без первоначального взноса. Именно они стали главной причиной ипотечного кризиса в США. Человек, который не внес своих денег, не очень заинтересован в возврате долга. В новой квартире он уже живет и, пока суд да дело, может прожить еще долго. В любом случае он ничего не теряет. А если его недвижимость вдруг упадет в цене? Какой смысл переплачивать? Весомым аргументом может стать черный список, куда внесут нерадивого заемщика. В Америке представитель черного списка даже пылесос в кредит купить не может, но в России институт кредитных историй пока еще находится в зачаточном состоянии. Поэтому нередки случаи, когда заемщик набирает сразу несколько потребительских кредитов в разных организациях или даже в разных отделениях одного банка! Если уж отделения одной конторы не могут создать общую базу, что уж говорить обо всех банках страны! Впрочем, в России 100 %-ные ипотечные кредиты уже не выдают: уроки американского кризиса усвоены.
Но больше всего рискуют финансовые структуры, которые гонятся за количеством выданных кредитов, не заботясь о качестве. От сотрудников требуют выполнения плана любой ценой, и те поневоле становятся «соучастниками» афер. Они и анкету помогут заполнить, чтобы аналитический отдел одобрил, и оценщика посоветуют, который завысит стоимость жилья. Известны случаи, когда прямо в банке продавались справки 2-НДФЛ! Ведь линейный персонал – это, как правило, молодые ребята лет 20-25, которые получают весьма скромный оклад и не слишком дорожат своей работой. Таких и подкупить несложно.

И.П.: Ну и что? Да хоть десяток справок купите – кредит-то возвращать вам. Или вы и новый паспорт собрались покупать?

Бедный средний класс

Самый распространенный и при этом самый «невинный» вид обмана при оформлении ипотеки – искажение сведений о себе: завышение доходов, неверное указание места работы, должности, имущества в собственности. Кстати, в Америке это – уголовное преступление, в России же максимум, чем рискует заемщик, – не получить ссуду.
Помимо завышения доходов заемщики почти всегда пытаются занизить свои расходы. У банковских аналитиков иногда складывается впечатление, что средний класс в Москве поголовно живет на $100 в месяц. Однако если знать столичные реалии, можно без труда определить истинные затраты претендентов. Проверка потенциальных заемщиков в России носит индивидуальный характер. Чаще всего это звонок на работу и беседа с руководством компании или бухгалтером. В прошлом году помогать банкам начала Федеральная миграционная служба, которая готова предоставлять сведения о подлинности паспортов, предъявляемых заемщиками. Кроме того, Ассоциация региональных банков пытается договориться с налоговой службой о помощи в проверке доходов будущих клиентов.
В приличном банке одобрение кредитной заявки получают не более четверти желающих. По большому счету за кредитных мошенников расплачиваются честные граждане, которых отсеивают «на всякий» случай. А «счастливчикам» приходится платить повышенную процентную ставку, в которую уже включены риски невозврата кредита.

И.П.: Итак, ни одного способа кинуть банк я в статье не увидел. Попробую пофантазировать и предложить свои варианты.

Вариант 1. Приобрести за счет банка квартиру, жить в ней, а кредит не возвращать.
Сомнительно - отнимут квартирку-то. Это ведь не автомобиль, на котором можно перебить номера, и не мешок со слитками – на плече не унесешь. Махинации с прописанными детьми и больными дедушками тоже больше не катят. Выселят по суду прямо на улицу, и такие случаи уже есть. А то и до суда доводить не станут: встретят вас вечером у подъезда квадратные ребятки в черных галстуках из службы безопасности банка, поговорят безукоризненно вежливо, поинтересуются здоровьем детей… Желание не платить, думаю, у вас сразу испарится.
Вариант 2. Взять у банка деньги за воздух и смыться.
(Сразу оговорюсь, что здесь речь может идти только об обычной типовой сделке, потому что сделкам с элитной недвижимостью уделяется самое пристальное внимание. Такие квартиры посещает не только оценщик, но и кредитный инспектор банка. Объекты фотографируются, а снимки подшивают к делу, которое рассматривают на кредитном комитете).
Итак, у нас на примете есть собачья конура стоимостью 10 руб., на которую мы с удовольствием взяли бы кредит в полмиллиона долларов. Для начала нам нужно найти оценщика в аккредитованной банком компании, который согласится за взятку проставить в документе означенную сумму. Прошу учесть, что в случае разоблачения такой деятель лишится лицензии, своей работы (навсегда!), а вдобавок еще и сесть может. Как вы полагаете, за сколько можно его купить? Думаю, речь пойдет не о десятках, а о сотнях тысяч… Затем придется подделать целую гору документов – паспорта покупателей и продавцов, дипломы, аттестаты, свидетельство о регистрации квартиры и т.д. и т.п. Сколько это будет стоить? Причем учтите – чтобы получить кредит даже в $500 тыс., вам нужно очень хорошо постараться, чтобы подтвердить свой доход (порядка $10 тыс. в месяц). Будут и звонки на работу, и прочие проверки. Организовать все так, чтобы комар носа не подточил, очень сложно. У профессионала, возможно, это получится, но что в итоге? Три сотни килобаксов на руки - и в бега на всю жизнь? Вряд ли это кому-то интересно…

Автор: Анна Моисеева

Источник: www.domania.ru